России нужен свой русский архитектурный стиль

Жилье нового столетия требует грамотного стратегического мышления, прежде всего на уровне законодательства и регулирования строительного рынка. Первое и самое необходимое — изменить подход к «распродажам» проектов на аукционах по принципу: кто даст больше денег за землю. В некоторых случаях государство может входить в проект землей и коммуникациями (т. е. оценивать землю и подключение к муниципальным коммуникациям и этим ресурсом входить в проект), а девелопер — концепцией и проектным финансированием. Тогда затраты на проект выйдут значительно ниже (например не нужно выкупать проект, а значит не нужно платить денег, государство, оценивая землю, не создаст аукционного ажиотажа). Таким образом, государство вернется в сферу жилищной политики, но не как бесплатный строитель, а как заинтересованный в конечном результате партнер.

С начала 90-х годов в подмосковных и некоторых малых городах России развернулось массовое и бесконтрольное строительство. Итог — в наиболее благополучных зонах проживания практически не осталось мест, не испорченных уродливыми постройками и гигантоманией. Вдоль основных магистралей возникли доминирующие строения высотой более 15 метров, не сообразные ни с какими градостроительными концепциями и вкусами. Многие дома построены по всему периметру участка, а некоторые недобросовестные предприниматели возводят на дачной земле в окружении малоэтажных кварталов четырёх — пятиэтажные здания, делят их на небольшие сектора и пытаются продавать их как квартиры. На окраинах старинных подмосковных городов растут многоэтажки (Звенигород, Красногорск, Нарофоминск и др.).

Урбанизация малых городов приводит к сиюминутной выгоде местных властей и девелоперов, но в перспективе мы получим высокую преступность, низкое качество жизни и недовольство местных жителей. В 70-х годах прошлого века премьер-министр Швеции Улоф Пальме проводил исследования в области урбанизации, а именно: как влияет этажность на уровень преступности. Оказалось, чем выше этажность, тем ниже качество жизни и выше преступность, особенно среди молодёжи: у девочек этот рост ровный в зависимости от этажности, а вот у мальчиков рост преступности идёт по экспоненте. Эта искусственная «теснота» создана, прежде всего, из жадности инвесторов и в угоду сиюминутной выгоде. В стране с плотностью населения 8,36 чел./км кв., государство обязано жёстко контролировать этажность!

Ситуацию, которая сложилась на этом рынке можно нормализовать только законодательно. Аналог — Франция. Наши туристы не перестают любоваться их уютными домиками, не задумываясь о том, что это достигнуто благодаря жесткой строительной политике Парижа. У нас пока нет закона, который бы ограничивал площадь застройки и этажность частных домов, как в европейских странах, но сделать это необходимо. Тогда мы как минимум остановим бессовестную застройку, заложим азы строительной этики, а загородные дома станут более ликвидными. Так можно замедлить процессы гипер-урбанизации, способствовать оттоку населения из городов. Иначе покупать землю и строить частные дома не имеет смысла. Ведь никто не застрахован от того, что через год рядом поднимется многоэтажка с видом на ваш участок! По этой причине многие девелоперы не принимают решений о развитии тех или иных участков, т. к. могут «попасть» на готовый неликвидный продукт.

Как консультанты по недвижимости, мы очень хорошо это понимаем. К нам часто обращаются «местные девелоперы» со стандартной просьбой продать принадлежащий им инвестиционный проект на строительство «многоэтажного жилого многофункционального комплекса» на окраине какого—нибудь подмосковного старинного городка близ лесного массива с видом на дачные участки. У них, обычно, все «согласованно», «а если необходимо, то этажность можно увеличить». При этом их совсем не интересует: как на это посмотрят владельцы окружающей земли, на сколько упадет ликвидность их участков? Самое печальное, что на такие предложения даже не всегда есть спрос! Думаю, власти в Европе никогда не станут урбанизировать свои территории — это не разумно и не этично.

Мы знаем, что в нашей стране предпринимались попытки создать альтернативу гипер-урбанизму, но, к сожалению, они носили единичный характер. Например, не получила развития идея расселения мегаполисов, предложенная несколько лет назад политиком Александром Лебедевым: строить быстровозводимые дома каркасно-щитового типа в Подмосковье, привлекая людей в более комфортные экологические условия. Эта идея предполагала, в первую очередь, строительство домов, а потом создание инфраструктуры, а для того, чтобы проект вышел на самоокупаемость, должно быть наоборот. В создавшихся рыночных и юридических условиях никто из коммерсантов на стратегические шаги и долгосрочные вложения не решается.

Чтобы оживить отечественный строительный рынок, сделать его более интересным и эффективным, нужен комплекс законодательных инициатив, присутствие государства в качестве одного из партнеров. Затем можно приступить к решению следующей задачи: повышению уровня образования как в среде архитекторов, так и в среде заказчиков, нехватка которого зачастую является причиной безвкусицы. Эта проблема затрагивает не только вопросы архитектуры, а культуры в целом. Нам необходимо разработать особый — отличительный и всеми узнаваемый — русский архитектурный стиль.

Павел Здрадовский, генеральный директор компании «Paul’s Yard Realty»